随着国际航线持续恢复、签证便利化政策加速落地，2025年初的上海酒店市场在入境游复苏的推动下呈现出强势回温态势。与此同时，银发旅游需求的快速增长正成为新的市场变量，为上海酒店行业注入新的结构性机遇。业内人士指出，在需求端提振与消费结构变化的双重作用下，存量资产的改造升级与运营效率提升成为投资者关注的核心方向。
入境游回暖带来新增客源，国际酒店需求全面反弹
根据多家行业机构的最新监测，自2024年第四季度以来，上海口岸入境旅客量持续攀升，多个核心客源国同比增长超过100%。入境游客的结构也出现变化，商务与高端休闲并驾齐驱，使得高星酒店的平均房价与入住率双双上涨。位于黄浦、静安、陆家嘴等关键商务区的酒店表现尤为亮眼，部分国际品牌的周末入住率一度接近满房。
业内专家认为，入境游的回暖并非一次性的短期波动。随着更多国际会议、展览与赛事回归上海，商务需求将持续驱动酒店市场稳定增长。同时，来自东南亚与中东市场的新客群增长迅速，为酒店在餐饮、娱乐与多元化服务方面提供更多创新空间。
银发游成为新增长点，高品质与健康化需求升温
与入境游回暖并行，银发游客的持续崛起正在重塑上海酒店的服务供给结构。在“品质化、文化化、疗愈型”的需求趋势下，具有优质医疗资源、文化体验和休闲配套的酒店更受银发客群青睐。越来越多的酒店开始推出健康管理、康养课程、定制文化活动等专项服务产品。
分析指出，上海在医疗、艺术、城市便利度等方面具备独特优势，使得银发游不仅发生在周边目的地，还呈现出“城市深度度假”趋势。酒店业内也开始从“通用型服务”转向“细分人群运营”，对接银发客群的安全保障、无障碍设施与社交活动需求。
投资重心转向存量资产改造，运营效率成竞争关键
在需求回暖带来的乐观情绪推动下，酒店投资市场同步回升，但投资人更倾向于选择“低风险、高效率”的策略。上海的酒店存量规模庞大，大量建成时间较早的资产具备改造潜力，成为资本关注焦点。
从当前趋势看，几类资产最受投资者青睐：
• 位于CBD及交通枢纽附近、具备稳定商务需求的老旧酒店资产；
• 可通过设计与功能优化提升空间效率的中高端酒店；
• 能与商业综合体、会展中心或文旅项目形成互补的物业；
• 有望通过轻资产运营模式提升回报的区域型酒店。
业内分析指出，在资金成本与市场不确定性仍较高的背景下，投资者更注重运营效率与盈利模式的可持续性。因此，资产盘活策略呈现两类趋势：一是通过翻新与品牌升级提升经营能力；二是采用托管、加盟或混合管理的灵活模式，缩短回报周期。
品牌进入加速，跨界合作推动酒店业态再创新
上海市场的复苏韧性吸引了更多国际与国内品牌加速布局。高端与生活方式类酒店保持扩张势头，一些品牌通过跨界文化、艺术、运动与健康领域打造主题化、场景化的体验产品，提升吸引力。
同时，不少商业地产运营商与酒店管理公司开始联合开发混业项目，将酒店与办公、购物中心、文旅体验空间进行融合，使酒店成为城市复合生活方式的重要组成部分。此类跨界合作使酒店资产的价值发挥更加多元，也为存量更新提供了新范式。
未来展望：需求多元化驱动市场持续优化，投资布局趋向理性与稳健
综合当前市场表现与政策环境，上海酒店业未来仍将保持稳中向好的趋势。入境游恢复、银发游增长以及城市功能升级将持续推动消费结构的优化。与此同时，酒店行业的竞争将更加注重品牌差异化、运营效率与资产价值提升。
多位行业分析师表示，2025年将成为上海酒店投资市场的重要窗口期。对于投资者而言，以存量改造为核心、以运营提升为抓手、以新需求为导向的策略将更具竞争力。对于酒店管理企业而言，能否敏锐把握客群变化、推出更具特色的体验产品，将成为赢得市场的关键。
总体来看，上海酒店业正迎来由需求升级与存量改善共同驱动的新周期。随着城市吸引力不断增强，酒店市场有望在未来数年内保持活力，并为投资者带来更多确定性机会。